בחירת מסלול משכנתא – המדריך המלא

אלא אם אתם יכולים לקנות את הבית שלכם במזומן, מציאת הנכס המתאים היא רק חצי מהדרך. החצי השני הוא לבחור את מסלול המשכנתא הטוב ביותר עבורכם. סביר להניח שיהיה עליכם להחזיר את המשכנתא לאורך תקופה ארוכה, לכן חשוב שתמצאו מסלול שיענה על הצרכים ועל היכולות שלכם באופן אישי.

הפרמטרים שמרכיבים את המשכנתא שלכם

משכנתא זו אחת ההלוואות הגדולות ביותר שתיקחו במהלך חייכם, לכן בחירת המסלול הנכון היא קריטית ועליכם לעשות את הצעד רק לאחר שחקרתם לעומק את השוק. כאשר אתם בוחרים מסלול משכנתא כזה או אחר, עליכם להבין מהם המרכיבים העיקריים של הלוואה זו, ולהתייחס אליהם בטרם קבלת ההחלטה.

כל משכנתא מבוססת על שלושת המרכיבים הבאים:

• גובה המשכנתא – אחוז המימון שאתם מבקשים מהבנק לטובת רכישת הנכס.
• גובה הריבית – גובה הריבית שהבנק דורש מכם לשלם בעבור ההלוואה.
• גובה ההחזר החודשי – מהו סכום הכסף שתצטרכו להחזיר לבנק מדי חודש.

מלבד המשתנים הללו, יש גם משתנים נוספים שיכולים להשפיע על ההחלטה שלכם, כמו למשל שיעור ההון העצמי שלכם, משתנים ספציפיים של המסלולים שעשויים להשפיע על גובה ההחזר החודשי, הכנסות עתידיות, האופי שלכם ואחוז הסיכון שתרצו לקחת על עצמכם, סכומי כסף שאתם עתידים לקבל ועוד.

המסלול שתבחרו צריך להתאים לכם באופן אישי

בחירת מסלול המשכנתא המתאים תלויה המון באורח חייכם הייחודי ובצרכים שלכם. לכן מה שמתאים לבני משפחה וחברים לא בהכרח יתאים לכם. עליכם לבחור את מסלול המשכנתא בהתאם למשתנים הייחודיים של משק הבית שלכם, ולאחר קבלת ייעוץ מחברת משכנתאות מקצועית. לחברה מקצועית ישנם אנשי מקצוע מיומנים ואת כל הכלים והאמצעים שיאפשרו לבחון עבורכם את מידת הכדאיות של מסלולי משכנתא שונים. הצוות המקצועי של החברה יוכל לבנות עבורכם את תמהיל משכנתא המתאים, והכל תוך היכרות עם שוק המשכנתאות לפרטי פרטים, על כל השינויים החלים בו.

ההון העצמי שלכם והשפעתו על אחוז המימון

לשיעור ההון העצמי שיש ברשותכם תהיה השפעה גדולה על בחירת מסלול המשכנתא המתאים לכם. ככל ששיעור ההון העצמי יהיה גבוה יותר, כך תוכלו למצוא משכנתא בתנאים יותר סבירים. על פי מומחים בתחום, שיעור המימון צריך לעמוד על כעד 66% מערכו של הנכס, והוא משתנה בהתאם לאורח חייכם הספציפי, תקופת המשכנתא, גובה המשכורות שלכם ועוד.

יש לקחת בחשבון שגובה המימון מוגבל ומשתנה בהתאם לשלוש מדרגות שנקבעו על ידי בנק ישראל והן: עד 75% בעת רכישת נכס ראשון, עד 70% עבור משפרי דיור ועד 50% בעת רכישת נכס נוסף. במידה ואין לכם את ההון העצמי הראשוני הדרוש, באפשרותם לקבל ייעוץ משכנתאות מיועצים מנוסים בתחום כדי למצוא את המסלול המתאים. 

השתמשו בתחרות בין הבנקים לטובתכם

משכנתאות מהוות נדבך חשוב מהרווחים של הבנקים, ולא בכדי. אלו סכומים משמעותיים, מה שמגדיל את התחרות בין הבנקים על ליבם של הלקוחות. לכן כדאי שלא להינעל על בנק אחד דווקא, אלא לפנות לכמה וכמה בנקים כדי לברר על מסלולים, להשוות בין האופציות השונות, ולבחור את המסלול המתאים ביותר.

קחו בחשבון שאותה תחרות מאפשרת לכם לנהל משא ומתן עם הבנקים על תנאי המשכנתא השונים ולשפר אותם במידה ניכרת, שכן אפילו אחוזים בודדים יכולים להיות בעלי השפעה גדולה כאשר מדובר בסכומי כסף גדולים.

גם לגובה הריבית יש משקל רב

הבדל נוסף שיש בין מסלולי משכנתא הוא גובה הריבית על ההלוואה. גובה הריבית ישפיע על גובה קרן המשכנתא, כמו גם על גובה ההחזר החודשי. מעבר לכך, הריבית מושפעת גם מאורך חייה של המשכנתא, מה שאומר שאם לקחתם משכנתא לתקופה ארוכה, הריבית עליה תגדל בהתאם.

כיום מסלולי משכנתאות שונים מציעים סוגים שונים של ריביות, עם זאת ישנם 4 סוגים קבועים של ריביות והם: ריבית משתנה, ריבית קבועה, ריבית פריים וריבית צמודה למט”ח.

תזרים המזומנים שלכם

פרמטר נוסף ומאוד משמעותי בעת בחירת מסלול משכנתא הוא תזרים המזומנים שעומד לרשותכם, מה שישפיע על היכולת שלכם לעמוד בהחזרים החודשיים לאורך שנות המשכנתא. רגע לפני שאתם בוחרים מסלול כזה או אחר, כדאי מאוד לשקלל את כל ההוצאות וההכנסות של משק הבית שלכם נכון לעכשיו, ותוך הסתכלות לעתיד.

גם כאן, כדאי מאוד לקחת ייעוץ מקצועי. יועצים מקצועיים יוכלו לסייע לכם ולעזור לכם לבחור את תמהיל המשכנתא המתאים.

החשיבות של אורך חיי ההלוואה

כמו בכל הלוואה, קיימת חשיבות לתקופת ההחזר. ככל שההלוואה נפרשת על זמן רב יותר, כך סכום ההחזר החודשי יהיה קטן יותר. בכל הנוגע למשכנתא, ככל שהיא פרוסה לתקופה ארוכה יותר, כך עלותה תהיה גבוהה בהתאם. גם אם אתם מתפתים לסיים עם זה כמה שיותר מהר, אם תפרסו את המשכנתא על פרק זמן קצר, אתם עלולים להיקלע לעומס כלכלי לא קטן. לכן בחירת המסלול ואורך חיי ההלוואה תלויה לא מעט ביכולות שלכם.

כמו כן, קחו בחשבון שברוב המסלולים ניתן גם לעשות מחזור משכנתא לאחר תקופה, וכך להתאים את תנאי ההלוואה לאורח חייכם וליכולות שלכם מחדש.

ולבסוף,

משכנתא זו הלוואה גדולה, הכי גדולה שתיקחו בחייכם, ולכן עליכם להשקיע לא מעט מחשבה לנושא. כיום ישנם לא מעט בנקים למשכנתאות וכל בנק מציע מסלולים משלו, כך שבשוק ניתן למצוא מעל ל- 30 סוגים של מסלולי משכנתאות. המגוון הרחב מאפשר לכם למצוא מסלול התואם למידותיכם, אך בחרו באחד רק לאחר שביצעתם סקר שוק והשוויתם בין המסלולים השונים ביחס לנסיבות הכלכליות הייחודיות לכם.

כדי לזכות למסלול הטוב והמתאים ביותר לצרכים וליכולות הכלכליות שלכם, פנו לקבלת ייעוץ משכנתאות מקצועי של טובי המומחים בתחום.