משכנתא לבנייה עצמית

• גורם הסיכון של הבנק – ההבדלים בין שני הסוגים של המשכנתאות, נובעים מגורם הסיכון. כאשר הבנק מלווה לכם כסף לטובת בניית עצמית הוא לוקח על עצמו סיכון גדול יותר, ולכן תעלה מצדו דרישה לראות מסמכים, תכניות ונתונים כמו למשל היתרי בניה, תכניות בנייה מאושרות חוזה פיתוח ועוד.
• קבלת הכסף בהתאם להתקדמות הבניה – הבדל נוסף ולא פחות משמעותי הוא שבמקרה הזה, לא תקבלו את כל סכום הכסף מראש, אלא שתקבלו אותו בהתאם להתקדמות הבנייה. הסיבה לכך היא שכל עוד הנכס אינו בנוי, אינכם יכולים לשעבד אותו לבנק, ולכן הענקת כל סכום המימון בבת אחת, היא סיכון גדול מדי. כתוצאה כך, ככל שתתקדמו יותר בבנייה, כך תקבלו יותר כסף, בהתאם להערכת שווי של הנכס על ידי שמאי מטעם הבנק, שמגיע בשלבים שונים של הבנייה.
• גובה שיעור המימון – כאשר אתם לוקחים משכנתא רגילה הבנק יכול לאשר שיעור מימון של 75% משווי הנכס, כאשר במקרה של משכנתא לבנייה עצמית, שיעור המימון לא יעלה על 70%, מה שאומר, שעליכם לגייס יותר הון עצמי.
• אופן העברת הכסף – כאשר אתם לוקחים משכנתא רגילה, מי שיקבל את הכסף הוא המוכר או הקבלן, במילים אחרות: מי שקניתם ממנו את הדירה. כתוצאה מכך, אינכם יכולים להשתמש בכסף הנ”ל עבור הוצאות נוספות. לעומת זאת, כאשר מדובר במשכנתא לבניה עצמית, הכסף מועבר אליכם קודם כל ורק לאחר מכן לגורמים השונים דרככם, כך שתוכלו להשתמש בו גם לקניית רהיטים, שיפוץ ועוד, בהנחה שעלות הבניה הייתה נמוכה יותר מגובה ההלוואה שקיבלתם.

החשיבות של תכנון נכון

מכיוון שהמשכנתא עתידה להפוך לחלק בלתי נפרד מחייכם לפחות למשך 25 השנים הקרובות, עליכם להבין את כל האפשרויות שעומדות לרשותכם ולבחור נכון את תמהיל המשכנתא המתאים ביותר. כאשר מדובר בבניה עצמית, עליכם לקחת בחשבון הרבה גורמים ולשקלל את כל הוצאות הבניה וגם הוצאות בלתי צפויות בתכנון המשכנתא שלכם.

מלבד תכנון נכון, עליכם גם לבקש את המשכנתא בזמן הנכון, ולא לחכות לרגע שבו כבר ישנם יסודות, והבניה מתחילה. כאשר אינכם מתזמנים נכון, אתם יכולים למצוא את עצמכם בבעיה אם תקבלו סירוב או שהבנק לא יאשר את הסכום שביקשתם. הסיבות לכך יכולות להיות רבות החל בחישוב לא נכון שלכם, ועד להערכת שווי נמוכה יותר או מוטעית של השמאי מטעם הבנק.

סירוב משכנתא עשוי להפסיק את הבניה

בין אם הבנק סרב להעניק משכנתא מסיבה כזו או אחרת (דירוג אשראי, ההיסטוריה הבנקאית שלכם וכדומה), ובין אם אישר סכום נמוך יותר מהסכום שביקשתם, כך או כך, משכנתא שלא אושרה לאחר שלב היסודות עשויה להוביל לבעיות שונות החל בהפסקת הבניה, ועד עלויות גבוהות יותר עבורכם, שכן אתם תהיו בלחץ ותסכימו לקבל כל תנאי ובלבד שיאשרו לכם. למרות שנדמה לכם שהאופציה השנייה תהיה הרע במיעוטו, עליכם לזכור, שתנאי המשכנתא שתבחרו יכולים להשפיע על איכות ורמת החיים שלכם למשך שנים רבות, לכן אין להקל בכך ראש.

בשורה התחתונה, כדי להימנע מבעיות, עיכובים ועוד, פשוט הקפידו להגיש את המשכנתא בזמן הנכון.

מתי הזמן הנכון להגיש בקשה למשכנתא לבנייה עצמית?

מומלץ ורצוי לגשת אל הבנק עוד לפני שעולה הצורך בכסף בפועל, ולבקש מהבנק אישור עקרוני. האישור של הבנק יעזור לכם להבין מהו שיעור המימון שיסכים לתת לכם בהתאם להכנסות וליכולות שלכם.

במידה וכל הנתונים נשארים זהים, כלומר לא היו שינויים ברמת השכר או במצבכם הכללי, אין שום סיבה שבשעת השין הבנק לא יאשר לכם את המשכנתא. בדרך זו תוכלו למזער את הסיכון במידה מהותית ולדעת מראש היכן אתם עומדים ומה המסגרת שלכם. את האישור העקרוני עליכם לאשר מחדש שוב כל שלושה עד ארבעה חודשים, כדי להישאר עם היד על הדופק וליישר קו עם הבנק.

נקודות נוספות שכדאי לדעת

• אינכם צריכים לקבל אישור עקרוני ממספר בנקים במקביל – תוכלו לקבל אישור עקרוני מבנק מסוים ואתו לגשת לעשות משא ומתן בבוא הזמן כדי להשיג את התנאים הטובים ביותר.
• בקשו את הסכום שאתם צריכים – מומלץ שלא להגיש בקשה לסכום מינימלי אלא לבקש את סכום הבניה הנחוץ, תוך התייחסות לכל הוצאות הבניה והוצאות בלתי צפויות שעשויות להתלוות לתהליך.
• תישארו בקשר עם המציאות – ככל שתקפידו להיות מסודרים ולהפוך את המציאות שלכם לוודאית יותר, כך יהיה לכם קל יותר להגשים את החלומות שלכם, לדעת מה מסגרת התקציב שלכם ולבנות בית בהתאם.

בנייה עצמית היא תהליך מורכב, וזו הסיבה שגם לקיחת משכנתא לבנייה עצמית הרבה יותר מורכבת מהרגיל. לכן כדאי מאוד לפנות לייעוץ משכנתאות מקצועי ויפה שעה אחת קודם. אנו כאן כדי להבטיח שאתם תצלחו את כל האתגרים הנלווים, נדאג לתהליך מסודר ומיטבי ונעזור לכם להרכיב תמהיל משכנתא בהתאם לצרכים וליכולות שלכם!

לתיאום פגישת ייעוץ צרו עמנו קשר!